Um número da Caixin desta semana resume a maior transformação silenciosa da China: as 4 megacidades passaram de 28% para 45,5% das vendas das grandes incorporadoras em apenas três anos. Não é um detalhe de mercado imobiliário — é o retrato de um país afunilando gente, dinheiro e oportunidade nas mesmas metrópoles, enquanto centenas de cidades encolhem. Este dossiê mostra os dois lados do funil, a reforma do hukou que acelerou tudo e por que isso importa pra quem faz negócio com a China.

Os números

  • 45,5% — a fatia de Pequim, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen nas vendas das grandes incorporadoras no 1º semestre de 2026 — eram 28% três anos atrás; 1ª vez que as tier-1 superam as tier-2 (Caixin/China Index Academy)
  • metade — do pico de 2021: as vendas nacionais de imóveis novos caíram de 1,79 bilhão de m² para menos de 1 bilhão; das 41 incorporadoras gigantes de 2021, sobraram 10
  • 65-80 mi — de imóveis vazios na China; 760 milhões de m² prontos sem vender; nas cidades pequenas, preços de volta ao nível de 10-20 anos atrás (quedas de 40-50% do pico)
  • recorde de 5 anos — nas transações de imóveis usados em Shanghai (31.215 num único mês); terreno em Xuhui leiloado a CNY 130 mil/m² após 72 rodadas — enquanto as tier-1 emendam altas mensais de preço
  • +259 mil — habitantes ganhos por Shenzhen só em 2025 (maior do país; idade média 32,5 anos) — o nordeste chinês perdeu 11 milhões em uma década e 266 cidades estão encolhendo
  • mai/2026 — a reforma do hukou que abriu a porteira: serviços públicos (escola, saúde, previdência) passam a valer no local de RESIDÊNCIA, não de nascimento; em Shenzhen, 65% dos moradores não têm registro local

O dado: pela 1ª vez, as 4 grandes dominam o mercado

O dado: pela 1ª vez, as 4 grandes dominam o mercado
Crédito: Caixin/VCG

Segundo a China Index Academy (via Caixin, 03/07/2026), Pequim, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen responderam por 45,5% das vendas de 20 grandes incorporadoras no 1º semestre de 2026 — três anos atrás, eram apenas 28%, e quem puxava a receita eram as cidades de 2º escalão. Agora as tier-2 caíram para 44,6% e as cidades menores despencaram para 9,8%. É a primeira vez na série que as megacidades lideram. As vendas das 100 maiores incorporadoras ainda caem (-13,6% no semestre, ~CNY 1,6 trilhão), mas a queda desacelera há quatro meses — e o que sobrou de demanda está concentrado num punhado de metrópoles.

O fundo do poço que ainda não chegou (no resto do país)

O fundo do poço que ainda não chegou (no resto do país)
Crédito: AFP via SCMP

O contexto é a maior ressaca imobiliária da história chinesa: as vendas nacionais caíram à metade do pico de 2021 (de 1,79 bilhão de m² para menos de 1 bilhão), a Evergrande — US$ 300 bilhões de dívida — foi liquidada em 2024, e das 41 incorporadoras que vendiam mais de CNY 100 bi em 2021 sobraram 10. Nas cidades de 3º e 4º escalão o cenário é brutal: preços caindo 7,5% ao ano, de volta ao nível de 10-20 anos atrás em muitas praças (quedas de 40-50% do pico), 760 milhões de m² de imóveis prontos encalhados, 65-80 milhões de unidades vazias e 'new towns' inteiras sendo repropostas como aluguel barato por falta de comprador. É por isso que a própria Caixin resume: o mercado amplo 'ainda procura o fundo'.

A virada nas tier-1: Shanghai como retrato

A virada nas tier-1: Shanghai como retrato
Crédito: Getty via SCMP

Nas quatro grandes, o jogo virou — com nuance. Os preços de imóveis novos subiram em março pela primeira vez em 10 meses e seguem em alta mensal (Shenzhen +0,4%, Shanghai e Guangzhou +0,2% em maio), enquanto tier-2 e tier-3 continuam caindo. Os usados sobem há 2-3 meses, puxados por Shanghai e Shenzhen (+0,6%). Shanghai é o retrato: recorde de 5 anos em transações de usados (31.215 num único mês, +176% sobre o anterior) e o terreno mais caro da história do país — CNY 130 mil/m² em Xuhui, disputado em 72 rodadas de lances; em Hangzhou, um leilão de 2026 teve ágio de 69% com 14 incorporadoras brigando. A nuance honesta: na base anual, até os usados das tier-1 ainda caem (-5,8%) — é recuperação real, mas recente e concentrada. Polarização, não boom.

O funil de gente: a maior migração silenciosa do mundo

O funil de gente: a maior migração silenciosa do mundo
Crédito: EPA via SCMP

Por que só as grandes recuperam? Porque é para lá que as pessoas estão indo. Shenzhen ganhou 259 mil habitantes só em 2025 — o maior salto do país, quase todo por migração, com idade média de 32,5 anos (contra 38,8 da média nacional). Dongguan somou +229 mil, Hangzhou (polo do Alibaba) +146 mil, Guangzhou +123 mil. No sentido contrário, o 'cinturão da ferrugem' chinês — Heilongjiang, Jilin e Liaoning — perdeu 11 milhões de habitantes em uma década, e estudos com os censos identificam 266 cidades encolhendo (projeções apontam 77% das cidades em retração até 2030). Com a população nacional caindo desde 2022, virou jogo de soma zero: cada jovem que chega ao delta do Rio das Pérolas saiu de uma cidade que não vai repô-lo.

O hukou abriu a porteira — e a lição pra quem faz negócio com a China

O hukou abriu a porteira — e a lição pra quem faz negócio com a China
Crédito: Caixin/VCG

O acelerador institucional é a reforma do hukou, o registro domiciliar que por décadas prendeu o chinês aos serviços públicos da cidade natal. Desde 2023, cidades com menos de 3 milhões de habitantes aboliram restrições; e em maio de 2026 o Conselho de Estado determinou que escola, saúde, moradia pública e previdência valham no local de residência, independente do hukou — as barreiras ao seguro social do migrante serão totalmente eliminadas. O país tem ~350 milhões de migrantes internos; em Shenzhen, 65% dos moradores não têm hukou local. A leitura final para quem opera com a China: oportunidade, emprego, gente e dinheiro estão afunilando nas mesmas metrópoles — os deltas do Yangtzé (Shanghai/Hangzhou) e do Rio das Pérolas (Guangzhou/Shenzhen/Dongguan), exatamente onde ficam a Feira de Cantão e as cadeias de fornecedores. Saber ONDE a China realmente acontece é parte do negócio.

Resumo em pontos

  • Caixin/China Index Academy (03/07/2026): tier-1 (Pequim, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen) = 45,5% das vendas das grandes incorporadoras no 1S26 vs 28% há 3 anos — 1ª vez à frente das tier-2 (44,6%); cidades menores: 9,8%.
  • Mercado amplo ainda no fundo: vendas nacionais caíram à metade do pico de 2021; top 100 incorporadoras -13,6% no semestre; Evergrande liquidada; 760 mi m² encalhados e 65-80 milhões de imóveis vazios; tier-3/4 com preços de 10-20 anos atrás (Yicai, Asia Times, Caixin).
  • Tier-1 em recuperação: 1ª alta de preços em 10 meses (março) e altas mensais desde então; Shanghai com recorde de 5 anos em usados e terreno a CNY 130 mil/m²; nuance: usados tier-1 ainda -5,8% a/a — polarização, não boom (NBS/Xinhua, Caixin, SCMP, Yicai).
  • O funil demográfico: Shenzhen +259 mil hab em 2025 (idade média 32,5), Dongguan +230 mil, Hangzhou +146 mil; nordeste -11 milhões em 10 anos; 266 cidades encolhendo (77% até 2030); população nacional cai desde 2022 (Caixin, censos/estudos).
  • Hukou: restrições abolidas em cidades <3 mi hab (2023); desde mai/2026, serviços públicos no local de residência independente do registro; Shenzhen com 65% dos moradores sem hukou local; ~350 mi migrantes internos (CECC, FES, Caixin).

Fontes

Caixin Global (03/07/2026, dados China Index Academy): 45,5% vs 28% e a virada tier-1 sobre tier-2. Yicai Global: vendas das top 100 incorporadoras no 1S26 (-13,6%) e leilões de terreno (Xuhui/Shanghai a CNY 130 mil/m²). Caixin: ranking de incorporadoras (de 41 para 10 acima de CNY 100 bi), rebound dos usados nas tier-1, análise de Shenzhen (+259 mil habitantes, 65% sem hukou) e comentário 'Why Top-Tier Cities Will Lead China's Uneven Property Recovery' (760 mi m² encalhados). NBS via Xinhua: preços de maio por tier. SCMP: 1ª alta em 10 meses (março) e boom de usados em Shanghai. Asia Times e Global Property Guide: tier-3/4 -7,5% a/a, preços de 10-20 anos atrás, investimento -16,2%. Sedaily: 'new towns' virando aluguel barato. Estudos acadêmicos (censos 2010-2020): 266 shrinking cities e projeção de 77% até 2030. China Daily/Sixth Tone: nordeste -11 milhões. CECC e FES/socialistchina: reformas do hukou de 2023 e a diretriz do Conselho de Estado de 22/05/2026. Wikipedia: 65-80 milhões de imóveis vazios; crise do setor (Evergrande, três linhas vermelhas).

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